Mercado inmobiliario: inversores argentinos, brasileños "potentes" y europeos redoblan su interés por el ladrillo uruguayo
Desarrolladores y operadores del mercado inmobiliario señalan que, más allá del flujo regional, crece el interés de capitales europeos que buscan refugio fuera de su continente.Elinterés de capitales argentinos y brasileñospor el mercado inmobiliario uruguayo mantiene dinamismo, aunque con matices y perfiles diferenciados.
Además de estos jugadores ya conocidos, también aparecen otros perfiles interesados, como los inversores europeos, quienes buscan un refugio de capital fuera de su continente de cara al futuro. Así lo plantearon desarrolladores y operadores inmobiliarios a El País, quienes analizaron el apetito inversor en el actual contexto regional y global y las condiciones que valoran quienes desembarcan en Uruguay.
Para Fabián Kopel, director y co-fundador de la desarrolladora Kopel Sánchez, el fenómeno trasciende el interés coyuntural argentino y brasileño y se inscribe en un escenario regional e incluso global aún más amplio.
“Estamos en un momento regional de no pensar en la inversión que viene mañana. Yo no te quiero hablar del argentino que está pendiente, porque el argentino de mañana mismo es el argentino que hoy está viviendo con una situación donde Javier Milei está haciendo lo mejor que puede, donde no se sabe cuando termine el mandato, si va a renovar o no va a renovar y cómo va a pasar, porque siempre viven con esa disyuntiva”, sostuvo.
Kopel expresó su deseo de que Argentina logre estabilizarse, no solo por su impacto interno sino por el efecto derrame en Uruguay: “Ojalá Argentina se encamine y se fortalezca porque es natural que tenga un derrame brutal en Uruguay, por todo lo que se viene desarrollando en Maldonado, Punta del Este, José Ignacio, que es una locura lo que está pasando”.
Sin embargo, afirmó que el movimiento no se limita a la región. “No son los argentinos, es un mercado internacional, europeo”, señaló, aludiendo a conversaciones con inversores que buscan diversificación ante un escenario global incierto. “Vos escuchás que la gente está comprando por si tiene que venir algún día, por si Europa se está armando por si viene una tercera guerra mundial porque no pueden parar a Rusia, y dentro de la preparación está la mirada a Latinoamérica y a Uruguay como un lugar más seguro para comprar un campo, una tierra, tener dónde venir a vivir”.
En esa línea, mencionó contactos recientes con operadores internacionales. “Tengo a una empresa broker, recorriendo edificios para inversiones para gente extranjera”, afirmó. También relató que una empresaria española lo contactó “para poder comercializar productos de Uruguay en su red de España”.
“Uruguay tiene que capitalizar este tipo de oportunidades, tiene que preparar políticas y no tiene que asustar a los que ya están acá con cambiar las reglas del juego”, advirtió. A su juicio, modificar condiciones en marcha genera efectos adversos: “Es lo peor que podemos hacer”, agregó.
Sobre los brasileños, Kopel diferenció los perfiles. “El brasileño que mira a Uruguay es un brasileño potente, de nivel. No te va a mirar un brasileño cualquiera”, señaló. Consideró que existe una coyuntura favorable: “Hay una coyuntura muy buena para que vengan los brasileros, porque Brasil está en un gobierno con Lula da Silva y mucha gente no está conforme cuando se habla de impuestos”.
Según describió, el inversor brasileño “tiene miedo” y busca alternativas para diversificar su cartera. “Se han visto comprando casas que no se compraban. He escuchado de casas que han pagado US$ 8 millones, pero vienen acá y no tienen que comprar”, afirmó. Incluso mencionó la demanda por locales comerciales de alto valor: “Vienen de golpe y te compran un local, pero no tenés locales por US$ 2 millones”. Esto, según el desarrollador, obliga a pensar en paquetes inmobiliarios “diferentes y más atractivos" para poder abastecer esa alta demanda.
No obstante, Kopel remarcó que se trata de un flujo que debe analizarse con prudencia. “Es una demanda que nosotros la miramos con cierta cautela y cuidado porque si el día de mañana desaparece o en Uruguay se agrega un impuesto que hace que ya no le sirva la residencia fiscal o se le cambia la regla de juego, eso desaparece. Así como viene se va”.
Por su parte, el CEO de la desarrolladora Tanco, Marcelo Guillermo, opinó que hay un escenario de continuidad en el interés de inversores argentinos por el mercado inmobiliario uruguayo, con perfiles definidos y una mirada centrada en la estabilidad y la previsibilidad del país.
Por un lado, identificó al pequeño o mediano ahorrista que busca colocar capital en una propiedad. “Uno es la persona que tiene un ahorro X y lo quiere poner en una propiedad, en un apartamento. Eso sigue habiendo porque lo nuestro es muy estable”, sostuvo.
Según Guillermo, aún cuando en Argentina se introdujeron cambios en la normativa de alquileres, el diferencial uruguayo se mantiene. “Por más que ahora cambiaron la ley de alquileres y es más parecido a lo nuestro, de todas maneras uno sabe que aquí se establece siempre la ley de alquileres, se saca una renta razonable, se puede tener dinero en el banco sin complicaciones de cambio”, afirmó.
Ese perfil, agregó, continúa llegando a Uruguay, aunque con preferencias claras de localización. “Esa gente viene, pero viene a lugares que ellos ubiquen, como Avenida de las Américas y obviamente la rambla”, indicó, y aclaró que el atractivo radica en zonas reconocibles y consolidadas.
El segundo grupo que identifica el CEO de Tanco está integrado por desarrolladores o inversores de mayor escala. Para esos actores, la plaza uruguaya representa un entorno estable en comparación con su mercado de origen.
Guillermo añadió un elemento de contexto económico: “El metro cuadrado en Argentina está casi a niveles de costo que el nuestro, pero el poder adquisitivo de la gente no”. En ese escenario, entiende que Uruguay aparece como una alternativa atractiva. “Acá me parece que ven más facilidad de poder hacer negocios”, afirmó.
Consultado sobre la evolución reciente de la participación argentina, fue claro: “Estamos igual que los últimos tres o cuatro años. Igualmente bien”.
Desde una perspectiva comercial, Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), explicó que el mercado está segmentado según el perfil del inversor.
“En el mercado inmobiliario está todo muy segmentado según el perfil del inversor. Hay personas que buscan un 100% de rentabilidad. Todas buscan un refugio de capital. Y todas, en menor o mayor medida, buscan rentabilidad”, indicó.
Diferenció entre quien proyecta vivir en Uruguay a mediano plazo y quien apunta exclusivamente al retorno financiero. “Hay un perfil que en un futuro va a ser consumidor final y por un tiempo prudencial y parcial la alquila. El otro es el que busca el número y busca 100% rentabilidad y toma otros riesgos, como puede ser una inversión en pozo o en obra”.
En el caso de argentinos y brasileños, señaló comportamientos concretos. “En lo que son viviendas, apartamentos, alquiler y 100% de renta, buscan apartamentos de un dormitorio”, afirmó. Si se trata de monoambientes, precisó que prefieren superficies “de 28 a 30 metros cuadrados, si es posible con algún balcón”, ya que eso incrementa el valor tanto para alquilar como para revender.
Cuando el inversor proyecta uso propio futuro, el perfil cambia. “Busca ya de dos dormitorios con garage”, indicó, aunque aclaró que la necesidad de cochera depende de la zona. En áreas como Pocitos o Parque Batlle, el garage se valora más; en zonas próximas a facultades o centros de servicios, puede no ser esencial.
En casas, describió otro patrón: “El 90% busca de dos dormitorios, ya con un patio, si es propiedad horizontal que sea independiente, y también con espacio para un vehículo”.
En relación a los precios, buscan que los monoambientes lleguen a los US$ 100.000 y US$ 160.000 para las unidades de un dormitorio. En tanto, para los de dos dormitorios, buscan que el precio se ubique en US$ 180.000.
Medina también señaló oportunidades en barrios menos visibles comercialmente. “Aguada, Bella Vista y Cerrito tienen una muy buena rentabilidad”, afirmó, y explicó que en esos casos los tiempos de alquiler pueden ser incluso más breves que en zonas más tradicionales.
En cuanto a lo que valoran argentinos y brasileños del mercado uruguayo, mencionó que “valoran una estabilidad jurídica, con reglas claras, con garantías que funcionen, con tiempos que se cumplen”. Destacó además que el sistema de garantías está consolidado y que “para ellos los costos de la garantía son muy bajos”.
Sin embargo, advirtió que la seguridad incide en las decisiones. “En algunas zonas se están preocupando porque se han tornado más inseguras”, señaló, mencionando particularmente el Centro y Ciudad Vieja. “Si no es una cuadra estratégica, las personas dicen: tiene potencial, pero vamos a buscar una zona un poco más segura”. Ese proceso, explicó, genera “un corrimiento a la franja costera”, aunque en algunos casos los precios más altos limitan el acceso.